Boliglån kan være en jungle: Dette lån ville tre eksperter selv vælge lige nu

Danskernes lyst til at købe bolig er på sit højeste, når solen titter frem. Derfor skifter enormt mange boliger i øjeblikket hænder, og når det sker, står mange boligejere i et dilemma: Hvilket boliglån skal man vælge? Der findes ikke ét rigtigt svar på det spørgsmål, fordi ens valg af lån bør afhænge af ens øvrige økonomi og lysten til at påtage sig risiko. Men Berlingske har alligevel spurgt tre eksperter, hvilket lån de ville tage lige nu, hvis de skulle låne tre millioner kroner i realkredit. To af eksperterne er lune på det samme lån. Skulle privatøkonom i Arbejdernes Landsbank Brian Friis Helmer begive sig ud på lånemarkedet, ville han tage et variabelt lån, hvor renten skifter hver sjette måned. Det kaldes F-kort, FlexKort eller Kort Rente i landets realkreditinstitutter. »Jeg ville vælge det ud fra, at det er her, renten er faldet det seneste år. Lånet fik ny og lavere rente 1. juli, og vi tror, at der godt kan komme en rentenedsættelse mere i efteråret,« siger Brian Friis Helmer. Sammenlignet med andre lån er F-kort blevet markant billigere det seneste år. For et år siden var renten på F-kort og det toneangivende fastforrentede lån nogenlunde ens. Siden har det ændret sig, og da kalenderen viste juli, fik F-kort en rente på lidt over 2,2 procent, mens den faste rente var og stadig er fire procent. Men ingen roser uden torne, og Brian Friis Helmer påpeger, at valget af kort rente har en pris. »Du får ny rente hvert halve år, og du kender kun dine renteudgifter et halvt år frem. Man betaler også en højere bidragssats for at få det lån, og man har heller ikke muligheden for op- og nedkonvertering,« forklarer Brian Friis Helmer. Alle bør derfor ikke kaste sig over lånet, advarer privatøkonomen, som højst sandsynligt ville vælge et lån med fast rente, hvis han var førstegangskøber i dag. Fast rente ville være dyrere her og nu, til gengæld er man sikret mod rentestigninger. Det ville Brian Friis Helmer foretrække, hvis han var ny på boligmarkedet og »kun« havde lagt fem procent i udbetaling. »Jeg har faktisk tidligere haft fast rente, og jeg vil ikke udelukke at have det igen,« understreger privatøkonomen. Da renterne spurtede op i 2022, skiftede Brian Friis Helmer sikkerheden i form af fast rente ud med F-kort. Det kaldes en skrå konvertering, og på den måde skar privatøkonomen en luns af sin restgæld. Valget faldt på F-kort, fordi Brian Friis Helmer forudså et rentefald på den anden side af de voldsomme stigninger, og med F-kort ville han automatisk få faldet med. Privatøkonomen har desuden altid haft lån med afdrag, og det ville han også vælge, hvis han skulle låne tre millioner kroner her og nu. »Vi har en nogenlunde almindelig belåning. Vi er ikke førstegangskøbere, men heller ikke tæt på at være gældfrie overhovedet. Derfor kan jeg godt lide at afdrage, for i takt med, at gælden mindskes, bliver lånet lidt mindre spekulativt,« forklarer han. Uanset hvordan man vender og drejer det, er F-kort-lånet mere spekulativt end de øvrige realkreditlån, og Brian Friis Helmer anerkender, at han sagtens kan stå med »håret i postkassen«, hvis renterne stiger i overmorgen. Han har dog regnet på familiens privatøkonomi og ved, at den er robust nok til at kunne klare en rente på i hvert fald seks procent. Den lave rente på F-kort får også Ann Lehmann Erichsen, der er forbrugerøkonom i Sydbank, til at vælge lånet. Men de bagvedliggende årsager adskiller sig fra Brian Friis Helmers. Ann Lehmann Erichsens bolig i Charlottenlund er betalt ud, og den 64-årige forbrugerøkonom ville udelukkende låne i den for at kunne omsætte noget af friværdien til forbrug. »Hvis jeg tog et lån nu, ville jeg ikke afdrage. Jeg er ikke interesseret i andet end at låne billigst muligt, og jeg ville heller ikke konvertere op og ned,« siger hun. F-kort og dets pendanter blev lanceret i 2014, og siden har de langt hen ad vejen været de billigste realkreditlån. Men historikken giver ingen garantier for fremtiden. Alligevel tør Ann Lehmann Erichsen godt satse på lånetypen, også selvom hun og hendes mand tidligere har haft lån med fast rente. Det havde de, fordi variable lån ikke lå på bankernes hylder på samme måde som i dag, da de købte huset for 43 år siden. Hvis forbrugerøkonomen var ung førstegangskøber i dag, ville hun også pege på et F-kort-lån. Hun ville imidlertid indskrænke afdragsfriheden til ti år frem for de 30, hun ellers ville vælge med sin nuværende alder. »Jeg ville tage ti års afdragsfrihed, fordi jeg sandsynligvis ville have et dyrere banklån ved siden af, som jeg gerne ville af med først,« forklarer hun. Ann Lehmann Erichsen husker, at hendes økonomi var relativt belastet som nyuddannet i det offentlige – og afdragsfrihed giver plads til, at man kan bruge penge på bil, børn og alt det, der hører med til en nystiftet familie. »Det er bare ikke alle, der kan få F-kort,« understreger hun og tilføjer, at lånet kræver en robust økonomi, før man kan blive kreditgodkendt til det. Forbrugerøkonomen har for nu ingen planer om at låne tre millioner kroner, men det kan sagtens ændre sig i fremtiden. Pengene ville hun i så fald bruge på at betale ejendomsskatter og forsøde tilværelsen som pensionist. I kontrast til de andre eksperter ville Jyske Banks seniorøkonom Mikael Mogensen tage et F3-lån, hvis han skulle låne tre millioner kroner i skrivende stund. Lånet skifter rente hvert tredje år, og seniorøkonomen har lånet i kikkerten, fordi han ikke ser et særligt stort potentiale for yderligere rentefald på de korte renter. Det potentiale, der trods alt er, er allerede regnet ind i F3-renten, mener Mikael Mogensen, som derfor finder lånet attraktivt. Han peger desuden på en anden årsag: »Forskellen mellem renten på F3 og den faste rente er nu så stor, at låntager får en rimelig besparelse ved at tage risikoen på en kortere rentebinding,« fastslår han. Med de ord henviser Mikael Mogensen til, at de lange renter normalt er højere end de korte renter, ligesom tilfældet er nu. I praksis betyder det, at jo hyppigere man får ny rente på sit realkreditlån, jo lavere rente vil man have. Det har bare ikke været tilfældet efter rentespurten i 2022. I en lang periode var F-kort og F1 dyrere end F3 og F5, mens den faste 30-årige rente lå i nogenlunde samme nabolag. Men nu er »normalen« tilbage, og F3-renten hos Totalkredit er på 2,19 procent i skrivende stund, hvilket er langt fra den faste rente på fire procent. Usikkerheden om fremtiden er dog stor, påpeger Mikael Mogensen, som alligevel ser fire grunde til at vælge fast rente, selvom det for tiden er markant dyrere end variable lån: Du tror, at renten stiger lige om lidt. Du er nervøs for renteudviklingen og sover dårligt, hvis du har kort rentebinding. Du har ikke råd til, at renten måske stiger. Tager man et lån med kort rentebinding, bør man regne ud, hvor høj rente man har råd til. Hvis den faste rente stiger til det niveau, skal man kraftigt overveje at omlægge sit lån til fast rente. Du kan ikke blive godkendt til et lån med helt kort rentebinding, og dermed er det ikke dit eget valg. https://www.berlingske.dk/dine-penge/boliglaan-kan-vaere-en-jungle-dette-laan-ville-tre-eksperter-selv